【地板】观察 － 楼市风暴下地板行业可能发生的变局

    观察 － 楼市风暴下地板行业可能发生的变局

观察－楼市风暴下地板行业可能发生的变局相伴而行，中国地板行业蓬勃发展的20多年，正好也是中国房地产市场快速发展的20年，而每次的楼市起伏都伴随着地板行业的一个重要转折，可以说两者是相伴而行了20载。

（图片来源：花瓣网）相伴而行1998年在上海试点土地拍卖开始中国逐步启动楼市，也正是在90年后半期，圣象、四合等品牌开始了地板的销售，上海的汇丽、四川的升达、杭州的升佳等引入了国内第一批地板生产线，开始规模化的地板制造。

经过10年多的发展，2007年上海domotex地材展，出现了规模空前的繁荣。

但当年紧随其后的第一次实质性房地产调控和强化地板产能过剩，引发了一轮惨烈的价格竞争，造成90%厂商在内销市场上的持续亏损，但由于价格下降，激发了市场需求，使工业化生产的地板迅速成为市场的主流产品，并向3-4线城市全面渗透。

调控1年有余后的2009年，应对美国金融危机的4万亿救市政策，推动了房价的一轮暴涨，楼市的非理性繁荣由1-2线城市向全国蔓延。

同时，源于全球应对危机的宽松货币政策，导致上游原材料暴涨，实木地板价格快速蹿升，在强化地板和实木地板之间拉出了一个空间，多层实木地板由此崭露头角，开始引领行业新一轮的发展。

2011年开始的全国范围的第二轮房地产调控和多层实木的崛起，导致绝大多数强化地板厂商盈利进一步大幅下降，再也无力支撑内销的品牌运作，自此退出争霸舞台。

2012年调控政策的无疾而终和12-14年第二轮的房地产刺激政策引发楼市再次火爆，南浔军团乘势攻城掠地，由此形成了强化、多层和实木三足鼎立的局面。

14-15年第三轮房地产调控造成的需求萎缩和产能过剩，使南浔军团陷入了与常州军团之前的相同经历，为了生存而进行的一轮轮价格战，虽然需求量出现暴涨，但是同期利润却是高台跳水，导致大部分南浔军团无力继续支撑品牌运营，前几年快速发展起来的品牌纷纷重蹈常州品牌覆辙。

而这一轮变化最受伤的尽然是强化地板，生存空间被压缩在一个非常狭窄的范围内，苦苦求生，去品牌化、低端化成为强化地板的标签。

此役过后行业品牌数量锐减，市场收敛形成了1、2、3线品牌稳定的梯度竞争格局。

紧随其后的16-17年楼市暴涨，头部品牌在没有遇到太多抵抗的情况下，扩大了市场占有率，在全国范围内进一步固化了中低端及低端行业竞争格局。

纵观上述这20年来楼市的4次繁荣，3次调控，每次都对地板行业都产生重大和深远的影响，其中的逻辑清晰可循，楼市繁荣带来需求暴增，工厂扩大产能，进而形成过度竞争，而楼市调控又导致需求萎缩，在过度竞争和需求萎缩的双重打压下，快速的淘汰战略错误的品牌或者产能，逐步向垄断竞争的稳定的竞争格局演化。

截至2017年年末，美国房产总市值为31.8万亿美元，折合人民币为203.7万亿。

2016年年末北京房产总市值为55.94万亿，上海为63.06万亿，广州为22.16万亿，深圳为31.27万亿，总计人民币172.43万亿。

其实，就是从供应（土地），需求（人口）和购买力（金融）三个维度来分析。

从另一个角度看，到2017年年底我国居民贷款余额为40.5万亿，其中绝大部分为房贷，占当年gdp的48.97%（数据来自时寒冰的《去掉“过快”是房价的转折点吗？

中国房地产空置率究竟是多少，官方没有给出确切数据，只能选用前几年西南财经大学调查报告中的数据：2013年全国城镇家庭住房空置率高达22.4%，其中六大城市空置率分别为：重庆25.6%、上海18.5%、成都24.7%、武汉23.5%、天津22.5%、北京19.5%。

数据和结论来源：2018年1月24日中国经营报《中国人口形势雪崩，大多数人却根本没想太多……》短期看，需要分析存量的改善性需求和城市化的增量需求。

根据2017年7月6日，国家统计局官网发布了一篇题为《居民收入持续较快增长人民生活质量不断提高》的文章称，2016年全国居民人均住房建筑面积为40.8平方米。

虽然低于美国，但跟已经超过德国的38平米、英法的35平米，在欧盟国家中仅仅比丹麦的48平米低，远远高于日韩的19平米。

先看城市化率，截止2017年末，中国的城市化率达到58.52%，各省域的城镇化率可以分成四个层次:1.包括上海、北京、天津3个直辖市，城镇化率为80%～90%。

2.包括广东、江苏、浙江、福建、江西、重庆、辽宁等7个省区，城镇化率为60%～70%。

3.包括黑龙江、山东、湖北、吉林、宁夏、海南、山西、陕西、河北、湖南、安徽、青海、内蒙古等13个省区，城镇化率为50%～60%。

4.包括四川、新疆、广西、河南、云南、甘肃、贵州、西藏等8个省区，城镇化率不足50%。

（数据来源：山川行的《1949年~2017年，中国人口5.4亿~13.9亿，城镇化率10.64%~58.52%》）从上述数据分析，东部继续城市化率的空间已经不大，因为美国目前城市化率也就80%，目前不太可能超过美国。

海通证券的研究报告（《三四线城市的“真相”：“人口流出”与“房价上涨和消费增长”真能共存？

》）的结论：根据常住人口增速来看，三四线及以下城市的人口增速一直处于0.3%左右，低于全国人口平均增速0.5%，也远低于一线城市和二线城市的人口增速。

由此得出的结论是，三、四线以下的城市人口是流出的，不能形成对楼市的持续需求，而人口会持续向省会城市，一线城市周边的城市以及具有持续发展能力的工业城市集中，这些城市未来的楼市需求还会持续增长。

我们从供给、需求、购买力三个维度分析后得到的综合结论是：目前阶段供给实际已经超过需求，需求从长期看呈下行萎缩趋势，短期看城市的存量需求（改善型需求）已经不大，城市化增量需求，将主要集中在省会、一线周边和产业发展能力较强的城市。

这体现在这次调控的手段与以往不同之处，货币政策虽然在经济下行的压力下逐步回到适当宽松，但是没有像前几次一样，任由钱往楼市里流，而是从开发商的各条融资通路——股市、债市、银行各个渠道牢牢扎住篱笆，限购限贷毫不放松。

万科内部会议中更是明确提出，万科未来几年的战略目标是“活下去”，全力回款和转型……灯光摇曳，乐队已放下乐器，悄然朝门口走去对地板和建材行业而言，其实房价并不是关键因素，成交才是关键因素，没有成交就没有需求。

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